LOCAZIONI IN CEDOLARE SECCA ATTENZIONE AI DIVIETI

martedž 18 ottobre 2022   Nessun commento
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LOCAZIONI IN CEDOLARE SECCA  ATTENZIONE AI DIVIETI

I contratti di locazione abitativa vengono stipulati nella maggior parte dei casi con il regime di cedolare secca che permette di applicare l’imposta sostitutiva con un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti e con una riduzione al 10% per i contratti di locazione a canone concordato.

Questa agevolazione ha caratterizzato il mercato delle locazioni ma ci sono dei casi dove non conviene applicarla e delle situazioni dove non si può fare.

Le persone con redditi bassi o con crediti di imposta da recuperare sono penalizzati in quanto si toverebbero  a pagre il 21% di imposte con l’impossibilità di poter compensare gli importi da recuperare. Infatti il reddito assoggettato a cedolare: è escluso dal reddito complessivo e sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.

Diversi i casi dove non è possibile esercitarla come quello riportato da Fiscooggi.it del 28.10 che illustra bene le modalità di applicazione:

Domanda. Sono un proprietario di un immobile ad uso abitativo. Vorrei affittare tale immobile ad una società (Srl) che svolgerà attività saltuaria di bed and breakfast. Posso pagare la cedolare secca?

Risposta.  Per effetto di quanto disposto dall’articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011, il regime della cedolare secca può essere applicato dalle persone fisiche solo per i contratti di locazione che hanno a oggetto immobili ad uso abitativo (di cui sono proprietari o titolari di altro diritto reale di godimento) che vengono locati per finalità abitative. Pertanto, per l’applicazione del regime di tassazione sostitutivo è necessario che siano presenti entrambe le condizioni seguenti:

- la locazione deve riguardare fabbricati censiti nel catasto nella tipologia “abitativa” (categoria catastale A, escluso A10) o per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in tale categoria; restano esclusi quelli che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati a uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa;

- l’immobile deve essere locato per finalità abitative, restando escluse le locazioni effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni. In sostanza, per valutare se è possibile accedere al regime della cedolare secca, occorre considerare anche l’attività esercitata dal locatario e l’utilizzo dell’immobile locato.

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che per i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, non è possibile optare per il regime della cedolare secca. Così come restano esclusi i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi ma locati per uso ufficio o promiscuo (circolare n. 26/2011).

 



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