CIRCOLARE DI AGGIORNAMENTO - TUTELA ACQUIRENTI NUOVE COSTRUZIONI

martedž 26 novembre 2019   Nessun commento
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CIRCOLARE DI AGGIORNAMENTO - TUTELA ACQUIRENTI NUOVE COSTRUZIONI

Giovedì 14 febbraio 2019 è stato pubblicato, sulla G.U., il D. Lgs n. 14/2019 rubricato “Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza” che ha introdotto, tra le altre disposizioni, alcune modifiche al D.Lgs n.122/2005 (sulla “Tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”). 

Il recente intervento normativo è andato a modificare in misura più o meno incisiva gli articoli 3, 4, 5 e 6 del suddetto decreto legislativo 122/2005 introducendo alcune rilevanti novità, entrata in vigore il 16 marzo 2019.

La principale novità riguarda la modifica, ad opera dell’art. 388 del D. Lgs n. 14/2019, dell’art. 6 del D. Lgs. n. 122/2005, il quale disciplina il contenuto e la forma del contratto preliminare di compravendita di immobili da costruire. L’art. 388 ha infatti introdotto l’obbligo di stipulare i contratti preliminari con oggetto immobili da costruire per mezzo di atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

I contratti preliminari di cui al D. Lgs. n. 122/2005, dovranno quindi, necessariamente, essere stipulati davanti ad un notaio.

L’art. 388 del D. Lgs n. 14/2019 introduce altresì l’obbligo di indicare nel contratto preliminare gli estremi della fideiussione, nonché l’attestazione di conformità della fideiussione al modello previsto dall’art. 3 comma 7 bis che dovrà essere predisposto, entro 90 giorni dall’entrata in vigore dell’art. 388, dal Ministero di Giustizia in concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Una seconda modifica rilevante è apportata dall’art. 386 del D. Lgs. n. 14/2019, che, intervenendo sull’art. 4 del D. Lgs. n. 122/2005, introduce una nuova ipotesi di nullità dell’atto definitivo di compravendita qualora contestualmente alla stipula del medesimo non sia consegnata a parte acquirente la polizza assicurativa indennitaria decennale. Se infatti il suddetto obbligo da parte del costruttore di contrarre la citata assicurazione e di consegnarla all’acquirente all’atto di stipula della compravendita era già previsto dal vecchio testo dell’art. 4, ora la mancata stipula dell’assicurazione o la mancata consegna della polizza al rogito è causa di nullità della stessa compravendita. È bene precisare che, nel citato caso, si è davanti ad un’ipotesi di nullità relativa, poiché potrà essere fatta valere solo dall’acquirente.

Si segnala inoltre che, al pari del modello di fideiussione previsto dall’art. 388 del D. Lgs. n. 14/2019, l’art. 386 introduce un modello di assicurazione (art. 4 comma 1 bis D. Lgs n. 122/2005), che dovrà anch’esso essere adottato attraverso un successivo decreto del Ministero della Giustizia in concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze da emanarsi entro 90 giorni dall’entrata in vigore della disposizione in esame. L’atto di compravendita dovrà contenere l’espressa menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità al suddetto decreto (art. 4 comma 1 quater D. Lgs n. 122/2005). 

Anche prima che siano pronunciati i decreti ministeriali, che meglio definiranno i contenuti standard di fideiussione e assicurazione, le nuove norme avranno immediata applicazione. L’art.389 del D. Lgs n. 14/2019 dispone infatti che le disposizioni di cui agli art. 3 e 4 del D. Lgs. n. 122/2005, come ora modificati, si applichino anche nelle more dell'adozione dei decreti di cui agli articoli 3, comma 7-bis, e 4, comma 1-bis e che il contenuto della fideiussione e della polizza assicurativa, in attesa dei decreti ministeriali, sia determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni.

Inoltre, il nuovo comma 1 ter dell’art. 4 D. Lgs. n. 122/2005, anch’esso introdotto dal sopra citato art. 386, prevede che in caso di inadempimento del costruttore agli obblighi di contrarre e consegnare all’acquirente l’assicurazione, qualora quest’ultimo abbia comunicato al costruttore la volontà di recedere dal contratto preliminare, vi è il diritto del promissario acquirente di escutere

la fideiussione. L’art. 385 del D. Lgs. n. 14/2019, andando a modificare l’art. 3 del D. Lgs n. 122/2005, introduce infatti, tra le ipotesi di escussione della fideiussione, anche il caso di mancato assolvimento da parte del costruttore degli obblighi assicurativi di cui all’art. 4 D. Lgs n. 122/2005.

In merito alla fideiussione si segnala inoltre che il nuovo testo dell’art. 3 del D. Lgs. n. 122/2005, così come modificato dall’art. 385 del D. Lgs n. 14/2019, prevede la possibilità che la fideiussione sia rilasciata unicamente da una banca o da un’assicurazione, eliminando così il precedente riferimento agli intermediari finanziari.

Infine è opportuno precisare che ai sensi dell’art. 5 comma 1 ter così come modificato dall’art. 387 del D. Lgs n. 14/2019, tutte le modifiche apportare al D. Lgs n. 122/2005 dal D. Lgs. n. 14/2019, ad eccezione della modifica dell’art. 6, si applicheranno ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente alla data del 16 marzo 2019.



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